Модели Ипотеки. Все о недвижимости от "А" до "Я"

Модели Ипотеки.

На рынке ипотечного кредитования операции обычно осуществляются в 2-а этапа.

На 1-м этапе, носящим название «первичным рынок», выдаются кредиты под залог недвижимости. Когда банки выдают ипотеку на длительное время и под относительно небольшой процент. Их объем доступных ресурсов снижается, который необходим для проведения своей деятельности. Задача, как в наикратчайшие сроки вернуть выданные на долгий срок денежные средства, является проблемой рефинансирования. Для разрешения данной проблемы существует вторичный рынок ипотеки.

Основным способом рефинансирования ипотечных кредитов является полная уступка прав по выданному кредиту специальной организации (получается 2-а уровня: банк — организация специализированная), или к выпуску ценных бумаг банком, который предоставил ипотеку. В этом случае требования по данному кредиту остаются на своем же балансе, получается 1-н уровень — банк.

В случае уступки прав требования по ипотеке (закладным) специализированной организации, последняя объединяет единообразные закладные в пулы, а уж под залог пулов сама выпускает ценные бумаги.

По способу рефинансирования кредитов строятся базовые модели ипотеки — двухуровневая (классическая) и одноуровневая, часто именуемые по названиям стран, где получили наиболее широкое развитие.

Классическая модель по организации ипотечной программы создана и наиболее развилась в США. Толчком к применения ипотечной стратегии послужила Великая депрессия в начале 20-го века, тяжелейший кризис в экономике и падение рынка жилой недвижимости.

Отличие от «классической модели» ипотеки состоит в том что, при одноуровневой модели выдавший ипотечный кредит банк, сам выпускает ценные бумаги типа облигаций, обеспеченных выданным ипотечным кредитом, с другой стороны — недвижимостью, которая закладывается заемщиком для получения ипотеки.

Одноуровневая система в большинстве распространена в Западной Европе. От американской отличается тем что, она сформирована не по решению какого-то правительства, а в ходе эволюции кредитной системы Европы.

Выпуск облигаций банками чётко регулируется законами и находится под контролем органов банковского надзора, а работа самих банков ограничивается небольшим перечнем операций с низким риском.

В дополнение к вышеперечисленным моделям в мире применяется ещё система контрактных стройсбережений. Данная и одноуровневая модели ипотеки объединяются в единую модель, иначе названной «немецкой моделью» ипотечного кредитования. Отличие от одноуровневой модели, где денежные средства на кредит банки привлекают на финансовом рынке, выпуская облигации, система контрактных стройсбережений замкнута и оторвана от финансового рынка. Принцип ее работы позаимствовали наши ЖСК (жилищно-строительные кооперативы). Государство поддерживает стремление сберегать и пользоваться своим капиталом через предоставление дотаций (в Германии они называются «премии по стройсбережению»).

Отличие «Немецкой модели» — построенной на системе сбережений от «Американской модели» — построенной на системе вторичного рынка ценных ипотечных бумаг, приводятся в таблице.

Параметры для сравнения моделей кредитования.

Параметры для сравнения «Немецкая модель» «Американская модель»
Стоимость используемых ресурсов Ниже рынка Среднерыночная
Предоставление кредита После сберегательной стадии После обращения в банк
Форма используемых ресурсов Депозитивные (сберегательные) счета Ценные бумаги обеспеченные ипотекой
Государственная поддержка Премиальные выплаты по вкладу Госгарантия по закладной
Объемы выданных кредитов Ограничены величиной сбережений Зависят от платежеспособности заемщика
Бюджетная нагрузка Постоянная На начальном этапе при становлении рынка
Сро7 кредитования 7-10 лет От 10 до 30 лет
Сумма кредитования до 40% стоимости жилья До 100% стоимости жилья

Надо признать, что с точки видения экономического прогресса самой эффективной смотрится классическая «американская модель». Благодаря перепродажам выданных ипотечных кредитов и сильно развитому рынку ипотечных бумаг рост «ипотечного» капитала ничто не ограничивает. В Европе, напротив, до организации Евросоюза, небольшие объемы рынков финансов разных стран сильно препятствовали развитию ипотечного рынка во всей Европе, который в общем сопоставим по объему с американским. В настоящее время страны Евросоюза объеденили усилия для создания конкурентного еврорынка ценных ипотечных бумаг.

Но, если смотреть на данный вопрос с точки зрения юридического сопровождения, исторически- культурных и правовых традиций, «классическая модель» не близка европейским правовым формам, потому что основана на другой, англо-саксонской системе прав. Эта «классическая» модель в странах Европы выглядит иначе.

Одинаковая позиция участников рынка недвижимости о том, какую же модель для ипотечного кредитования лучше внедрить на рынке РФ, не сформировалась до сегодняшних дней.

России официально за основу принимает двухуровневую модель ипотечного кредитования. Это отражается в Концепции развития системы ипотечного кредитования жилья. По замыслам Правительства РФ двухуровневая система ипотечного кредитования не предусматривает диктат федерального центра и способствует проведению контроля, оказанию методической помощи, выработке рекомендаций, внедрению единых мировых технологий и стандартов. По мере развития ипотеки в регионах создаются свои ипотечные операторы, которые не зависят от федерального центра.

С началом действия ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», где предусматривается возможность самостоятельно выпускать закладные банком, возможно более активно развивать и «одноуровневую модель» ипотеки.

Кроме всего, продолжают развиваться ЖСК, функционирующие по типу «немецкой системы контрактных стройсбережений».

На сегодняшний день со стопроцентной уверенностью сказать о том, какая же модель победила в РФ, невозможно. Наиболее вероятно, на бескрайних просторах России будут функционировать обе модели, но в приспособленном под наши условия виде.

 

 

 

 

 

|| назад к алфавиту ||

Модели Ипотеки.
0 голосов, 0.00 средний рейтинг (0% голосов)